Иногда возникают ситуации, что ранее заключенный договор купли-продажи недвижимости приходится расторгнуть. Причины для расторжения договора купли-продажи квартиры, может быть несколько. Главный вопрос: можно ли сделать это по обоюдному согласию или надо обращаться в суд?

Нарушения договора, являющиеся основанием для его расторжения
Нарушителем может оказаться как продавец, так и покупатель. Постановка вопроса о расторжении возможна в следующих случаях:

1. Покупатель не оплатил стоимость квартиры или оплатил ее частично, а вносить оставшуюся сумму не желает.
2. Продавец уклоняется от перерегистрации права собственности на недвижимость.
3. Квартира имеет серьезные дефекты, на ликвидацию которых необходимы существенные денежные затраты (в данной ситуации расторжение возможно уже после перерегистрации).

Аннулирование сделки по согласию сторон

Данный процесс происходит в несколько этапов:

1. Соглашение о расторжении договора оформляется в письменном виде. В нем оговаривается, что должны получить стороны в результате аннулирования сделки. Если договор о приобретении недвижимости был заверен нотариусом, то и документ о его расторжении требует нотариального заверения.
2. В том случае, если данные о передаче права собственности еще не занесены в Росреестр, сторонам следует подать заявление в его территориальное отделение о возвращении половины суммы пошлины, внесенной за перерегистрацию. Росреестр должен уведомить заявителей о прекращении регистрации.

Расторжение договора через суд

Бывают случаи, что попытки договориться мирным путем не имеют успеха. В такой ситуации приходится обращаться за помощью в судебные инстанции. Для этого необходимо следующее:

1. Неудовлетворенная сторона отправляет другой требование расторгнуть договор. Документ высылается заказным письмом и передается получателю строго под роспись. Если требование выслано не было, то суд впоследствии отклонит иск.
2. Если виновная сторона в течение месяца не даст ответа, пострадавшая имеет право обратиться в суд с иском. Обращаться необходимо в отделение суда по месту расположения спорной недвижимости. При обращении истцу озвучивается пакет документов, которые он должен собрать и предоставить.
3. Дальнейшее решение принимает суд. Вместо расторжения договора может быть принято решение о взыскании с недобросовестного покупателя невыплаченной им суммы денег с привлечением к этому судебных приставов. Если же продавец отказывается перерегистрировать собственность, то в Росреестр передается заявление с требованием сделать это по решению суда.

Аннулирование договора после регистрации

Предполагается, что расторжение сделки возможно только до перерегистрации собственности. Однако есть ситуация, которая предполагает возможность сделать это после – приобретенная квартира оказалась в неудовлетворительном состоянии. Возникает логичный вопрос: как покупатель не заметил этого ранее? Однако такое возможно: если недобросовестный продавец решит «спихнуть» аварийную недвижимость мошенническим путем, то он найдет способ замаскировать все дефекты так, что при первичном осмотре ни риелтор, ни покупатель ничего не заметят.

Однако не во всех подобных ситуациях договор удается расторгнуть. Основания для аннулирования здесь следующие:

1. Жилье оказалось непригодным или небезопасным для проживания. В этом случае приглашается специалист, который должен дать заключение о невозможности проживания на данной жилплощади.
2. Если затраты на ремонт по устранению выявленного дефекта превысят половину стоимости самой квартиры, договор о ее приобретении расторгается.
3. Если даже дефекты не являются опасными для проживания, но продавец умышленно не поставил о них в известность риелтора и покупателя, при этом квартира была оценена как не требующая ремонта, судья встанет на сторону приобретателя и либо взыщет с продавца сумму за ремонт, либо примет решение о расторжении акта купли-продажи.